Copyright © 2013 ING ROWAN
17.jpg

Pronájem bytu

Aktualizováno: středa 24. červen 2015 13:00

Co je potřeba vědět při pronájmu bytu. Buďte informovaní a dejte si pozor, abyste se nespálili při pronájmech.

 




Jaké právní předpisy upravují nájem bytu?
Základním právním předpisem je občanský zákoník, přičemž od 1. 1. 2014 vstoupil do účinnosti nový občanský zákoník. Pronajímatel musí uzavírat krátkodobou nájemní smlouvu podle nového občanského zákoníku.

Vyplatí se při nájmech vyhledat realitní kancelář (realitního makléře)?
Praxe ukazuje, že ano. Realitní kanceláře mají databáze pronajímatelů, ale i těch, kteří aktuálně nájem hledají. Váš požadavek tak mohou velmi rychle spárovat. Zprostředkování nájmu nemovitosti přes realitní kancelář má navíc i jiné výhody - máte svědka a i případného rozhodčího, pokud vzniknou mezi pronajímatelem a nájemcem nedorozumění. 

Kdo pak platí za služby realitní kanceláře? Pronajímatel nebo nájemce?
Je to na dohodě pronajimatele z realitní kanceláři. Ale povětšině v České republice tuto provizi pro realitní kancelář platí nájemce.
Obecně platí, že provizi realitní kanceláři platí ten, kdo o její službu požádá. Klientem realitky může být tak nájemce, tak pronajímatel. Často se stává, že ačkoli vám realitní kancelář pomůže, nebude vás to nic stát, protože její odměnu uhradí druhá strana.

V jaké výši se pohybuje provize realitní kanceláře a co je v ní zahrnuto?
Výše provize se při nájmech pohybuje obvykle ve výši jednoměsíčního nájemného. V této provizi je zahrnuta i odměna spolupracující advokátní kanceláře za vypracování a připomínkování nájemní smlouvy, asistenci při protokolárním předání bytu včetně důkladného zdokumentování jeho technického stavu.

Pokud se rozhodnu pronajmout byt bez asistence realitní kanceláře, jak a kde podat inzerát?
Pokud nechcete využít služeb realitní kanceláře, pak se nejvíce osvědčuje zadat inzerát nejvýše však do tří realitních portálů. V současnosti jsou nejnavštěvovanější realitní portály tyto: www.sreality.cz , www.reality.cz a www.hyperinzerce.cz . Předtím bych ale doporučoval, abyste s nabídkou zkusili oslovit vaše okolí i ve formě oznámení na sociálních sítích.

Jak by měl vypadat text inzerátu?
Text inzerátu by měl být jednoduchý a poutavý, a samozřejmě nezavádějící. Začněte nejpodstatnějšími informacemi a uveďte i výšku nájemného a energií. Cenu stanovte střízlivě, prostudujte si důkladně konkurenční nabídky. Přidejte nejméně deset kvalitních fotek.

Smlouva o nájmu bytu Co má obsahovat?
Nájemní smlouva podle občanského zákoníku musí obsahovat označení smluvních stran, předmětu nájmu, tzn. identifikaci bytu a rozsah jeho užívání, výši nájemného a výši úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejich výpočtu. Nájemní smlouva na byt musí být uzavřena písemně (nebo ve formě zápisu).
Nájemní smlouva by mněla obsahovat i další povinné náležitosti: popis stavu bytu, popis příslušenství a vybavení bytu, jakož i popis závad bytu, jeho příslušenství a vybavení, které jsou pronajímateli známy v době uzavření nájemní smlouvy, určení doby nájmu, a prohlášení nájemce, že si je vědom skutečnosti, že se nájemní smlouva uzavírá podle zákona o krátkodobém nájmu bytu. Při úpravě nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu je třeba definovat i způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně změnit výši nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu a jeho příslušenství.

Na co si dát při uzavírání nájemní smlouvy pozor?
V první řadě je nezbytné, aby smlouva obsahovala tzv. podstatné náležitosti (uvedené v předchozí otázce). V opačném případě by byla absolutně neplatná.
Je vhodné, aby smlouva také obsahovala i délku trvání nájmu (jinak se považuje za smlouvu na dobu neurčitou), den splatnosti nájemného a plnění spojených s užíváním bytu, výši kauce, popis příslušenství bytu a popis stavu bytu, dále zda může nájemce dát byt do podnájmu, mít v bytě zvíře, případně zda může kouřit a pod. Rozsah dalších práv a povinností je ve velké míře na vzájemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem.

Na jaké období se doporučuje uzavřít nájemní smlouvu?
Záleží na tom, z které strany se na to díváme. Pro pronajímatele je výhodnější uzavřít nájemní smlouvu na kratší a určitou dobu, např.. 6 měsíců, pro nájemce je naopak výhodná smlouva uzavřena na dobu neurčitou, zvláště pokud ji uzavřel za dobrých podmínek.

Je možné nájemní smlouvu prodloužit, případně ji za jejího trvání měnit?
Ano, smlouva se dá kdykoliv změnit, samozřejmě jen pokud s tím strany souhlasí. Nejčastěji se změna (včetně prodloužení doby nájmu) realizuje ve formě dodatku ke smlouvě.

Co vše je obvykle zahrnuty do nájemného?
"Nájemné", za užívání pronajatého bytu, se skládá ze dvou oddělených částí - jednak ze samotného nájemného (jako úplaty za užívání bytu), jednak z úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu - tzv.. energie, což jsou elektřina, voda, plyn, správa, OLO a ostatní.
Jak upravit nájemné v nájemní smlouvě? S energiemi či bez nich?
Nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu (úhrada energií) musí být ve smlouvě uvedeny samostatně..

Jak se nejčastěji platí nájemné?
Nájemce je povinen platit nájemné a plnění spojená s užíváním bytu jakýmkoli způsobem, který je sjednán ve smlouvě. Nejčastěji se úhrada realizuje převodem na účet pronajímatele.

Co opravňuje pronajímatele zvýšit nájemné?
Nájemné lze zvýšit ve většině případů pouze po dodatečné dohodě obou smluvních stran. Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, jen pokud nastane důvod, na němž se strany v nájemní smlouvě předem dohodli.
V případě energií doporučujeme, aby si nájemce a pronajímatel přímo ve smlouvě dohodli režim úhrady případných nedoplatků energiích, případně vratky.

Kdy je nájemce oprávněn žádat snížení nájemného?
Nájemce může kdykoli požádat o snížení nájemného, ale zda strany dojdou k dohodě, záleží jen na jejich jednání. Nájemce má však právo na slevu z nájemného, ​​pokud není možné byt řádně užívat, tj. např.. byt se rekonstruuje, delší období neteče voda, byt je bez elektřiny nebo je tu jiná závada, která výrazně snižuje kvalitu bydlení nájemci. Výše slevy se určí podle toho, jak dlouho nemohl nájemce byt řádně užívat. Je třeba zdůraznit, že právo na slevu nájemci zanikne, li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.
Co je to kauce ak čemu slouží?
Kauce slouží k zajištění případných pohledávek pronajímatele vůči nájemci z důvodu neplacení nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu a příslušenství z důvodu způsobené škody na bytě nebo jeho zařízení nebo v souvislosti s jinými pohledávkami souvisejícími s užíváním bytu. Kauce se hradí většinou při podpisu nájemní smlouvy a její výše je zpravidla ve výši jednoměsíčního nájemného. Pokud dojde ze strany nájemce ke korektnímu ukončení nájmu, pronajímatel je povinen kauci nájemci v plné výši vrátit.

Může nájemce provádět úpravy v bytě?
Nájemce může provádět stavební úpravy nebo jinou podstatnou změnu v bytě pouze se souhlasem pronajímatele. Současně je však povinen nést náklady za drobné opravy, výměnu žárovek, údržbu bytu apod.. Rozsah oprávnění a povinností nájemce týkajících se úprav v bytě doporučujeme zapracovat přímo do nájemní smlouvy, neboť pronajímatelé někdy trvají na předání bytu po skončení nájmu v jeho původním stavu, v jakém ho nájemce na začátku převzal.

Může si nájemce k pronajatému bytu přihlásit trvalý pobyt?
Ano, ale jen s písemným souhlasem vlastníka bytu - pronajímatele. Je důležité podotknout, že trvalý pobyt má výlučně evidenční charakter a nezakládá žádné právo k bytu (užívací, předkupní apod..).

Za jakých podmínek lze nájemce z bytu vystěhovat?
Před vystěhováním je nejprve nutné, aby se nájem platně skončil. Podle občanského zákoníku nájem zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí. Podle zákona o krátkodobém nájmu je možné ukončit nájem v krajním případě i odstoupením od smlouvy.
Po zániku nájemní smlouvy je nájemce povinen vystěhovat se, protože odpadl právní důvod užívání bytu.
Pokud se po skončení nájmu nájemce dobrovolně nevystěhuje, není možné ho vystěhovat svépomocí. Nucené vystěhování může uskutečnit pouze exekutor. Předtím však pronajímatel musí podat žalobu o vyklizení nemovitosti a až na základě pravomocného a vykonatelného soudního rozhodnutí je možné věc postoupit exekutorovi, který zrealizuje vyklizení nájemce. Je však třeba dodat, že pokud se nájemce po skončení nájmu odmítá z bytu vystěhovat, dopustí se trestného činu, za který mu hrozí trest odnětí svobody.
 
Pár doporučení pro pronajímatele na závěr:
• pokud jste pronajímatel, trvejte na úhradě kauce při podpisu smlouvy.
• pozor na rizikové skupiny: studenti, cizinci a pod.
• zvažte, zda souhlasíte s držením domácích zvířat v bytě.
• omezte ve smlouvě počet lidí, kteří jsou kromě nájemce oprávněni byt užívat.
• zjistěte si bližší informace o nájemci (zjistěte, kde nájemce pracuje a zda vůbec pracuje)
 
Jakmile se chcete dozvědět více, přihlašte se na naše kurzy a školení.